별과 바람과 그리고..

부동산으로 뭔가를 해보기로 마음먹었다면, 우선 부동산 정보를 수집해보자

그런데 부동산 정보라 하면, 어떤 것이 있을까?

부동산, 우리는 먼저 주택을 위주로 볼 것이므로 "주택매매"로 한정해서 생각해 보자.("우선은" 주로 아파트가 되겠지만)

주택을 사야겠다고 마음을 먹었다면, 어떤 정보가 필요할까?

물론 여기서 아파트를 가야되나, 빌라를 가야되나 등의 고민은 우선 배제한다.

- 입지

시중에 나온 책들이나 유명 블로거들 및 네X버의 유명 까페들을 두루 다녀본 결과

주택을 매매할때 가장 중요하게 고려하는 것은 "입지가 좋아야 한다"라는 것이다. 

입지라는 것은 상당히 많은 것들을 내포하고 있다.

몇가지 나열해보면, 

교통이 좋아야 하고, / 학군이 좋아야 하고, / 편의시설이 있어야 하고... / 숲세권이야 하고... / 개발 가능성이 있어야하고..

그리고 조금 다른 맥락이지만 아파트의 경우 최근 트렌드는 "교통요지"에 있는 "대단지"의 "신축아파트"이면서 "학군"이 좋은 곳(초품아 등)이다. 

- 교통이나 편의시설 및 숲세권등과 관련된 정보는,

너무도 당연하게 주요 포털사이트의 지도 서비스를 통해서 지하철 역세권인지, 버스정류장이 인접해 있는지 등등을 바로 확인해 보면 된다.

- 그리고 학군,

학군에 대한 정보를 파악할 때에는 우리가 일반적으로 알고 있는 학군 좋은 곳 세군데(서울 기준, 강남, 목동, 중계)를 큰 그림으로 깔고 본인의 선호를 반영해서 개별적으로 파고들면 된다.

구체적으로 보면, 

초등학교의 경우 크게 두가지 이슈가 있는 것으로 본다.

1. 교통의 편의성( 도보가능한지, 도보가능하더라도 대로변을 지나야 하는지, 셔틀버스가 필요한지 등)

2. 혁신초(창의성위주교육, 입시에는 불리해서 강남아줌마들이 싫어함)나 사립초(비싸고, 추첨제다. 호불호가 갈린다) 를 보낼 것인지 여부

중학교의 경우 학업성취도 및 자사고나 특목고 진학률 등을 참고하면 되고 (상대적으로 교통과 관련해서는 덜 따지게된다)

고등학교의 경우 당연히 명문고 진학률 등을 보면 될것이다.

이 모든 정보는 어디서 확인해야할까?

아파트실거래가조회에서 보면 알 수있다. 그냥 지도로 검색하기에서 학군 버튼을 누르기만 하면 주변 학교에 대한 정보가 모두 조회된다.. 후술하겠지만, 아파트 실거래가 조회에서는 당연하게도 실거래가도 조회가 가능하다.

- 그리고 위에서 적은 아파트의 연식과 세대수, 등등에 대한 정보도 사실 아파트 실거래가 조회에서 모두 확인가능하고, 그외에 직방이나 호갱노노에서도 확인이 가능하다..

- 가격

입지에 대한 분석이 끝나면, 언제, 얼마에 사는 것이 적당할 것인가에 대한 고민이 필요할 수 있다.

그냥 직방 및 네이버 부동산을 참고하자...

참고로, 지도를 통해서 어디가 좋을까 하고 검색하는데에는 직방이 좋고, 실매물을 검색할 때에는 네이버 부동산이 좋다.

직방에는 매물이 빠진 것들이 종종 발견되곤 하는 듯 하다.

- 그외 

사실 눈에 보이는 것이 전부가 아니다.

위에서 언급한 것들은 대부분의 시장참여자들이 주로 중요하게 여기는 것들에 대한 정보이고, 그 외에 실제 거주한 사람들의 후기 따위의 정성적인 정보도 필요할 수 있다.

예를들어 층간소음이라든지, 녹물이라든지, 재건축 이슈라든지....

그래서 대략적으로 후보군이 좁혀지면, 회원수 및 글 리젠이 많은 네X버의 부동산XX디 카페같은 곳에서 검색을 해볼 필요가 있다. 

쓰다보니 별로 의미있는 글이 안될것 같다.

그냥 직방이랑 아파트실거래가 어플, 네이버 부동산을 깔아서 번갈아가면서 검색하다 보면 대충 견적나오고,

네X버 까페에가서 검색해보면 모든 정보를 다 얻을 수 있다. 

# 평범한 사람들에게 부동산이라고 하는 것은 아파트 또는 단독주택, 상가 정도에 한정될 것이다.

# 부동산을 실거주 목적으로만 생각하는 사람도 있고, 실거주도 있지만 투자의 목적도 상당부분 고려하거나, 투자측면이 오히려 더 큰 사람들도 있다. 내가 만약 부동산을 실거주 목적으로만 생각했다면 이 글은 쓰여질 필요가 없다.

# 따라서 이 글은, 나같이 평범한 사람들이 실거주도 해야 하지만 투자도 충분히 고려하여야 하는 사람들이, 아파트나 각종 주택 및 상가에 대한 투자에 대해서 어떻게 접근해야할지에 대한 짧은 생각이다.

- 주식시장을 생각해 본다.

부동산을 투자라는 카테고리로 접근한다면, 그와 유사한 성격을 가진 "주식" 이라는 것을 생각하지 않을 수 없다.

주식도 자산이며, 오르거나 떨어지거나 하니까.

어쨌든, 주식을 하다보면 여기저기서 많이 듣게 되는 격언과 같은 문장이 하나 있다.

"개미는 주식하지마라. 안하는게 돈버는 길이다."

많은 사람들이 하지말라는 것은 잘 될 가능성이 별로 없기 때문에 나온 말일 것이다.

그런데 이 글에서 전제로 달았던 "평범한 사람"은 주식시장에서의 "개미"와 치환해도 큰 문제는 없어보인다.

우리는 주식시장에서와 마찬가지로, 부동산 시장에서도 개미인 것이다.

그렇다면, 우리들의 미래는 해피엔딩이 아닐 가능성이 높아보인다.

- 그럼에도 뭔가를 해야된다.

주식이 부동산과 다른 점이 있다면, 의식주 중 하나는 아니라는 것이다.

즉, 주식은 안해도 되는데, 부동산은 일단 살곳은 있어야 하니 하긴해야한다는 의미이다.

그렇기 때문에 우리는 부동산 시장에서도 개미이지만 어쨌든 플레이어의 한 명으로서 게임을 해야한다.

- 스타트가 다르다.

다시 주식으로 돌아가서, 주식시장에서 왜 개미는 안된다는 것일까?

가장 큰 이유는, 자금력과 정보력이 부족하기 때문이며, 우리는 생업이 있어서 주식에 집중할 시간이 부족하기 때문일 것이다. (물론 자금력,정보력,시간 모두 있어도 안되는 사람들도 있다고 하지만.. 일단은 넘어가자)

마찬가지로 부동산 시장에 대입해보면, 마찬가지의 결론이 나온다.

우리는 부동산을 굴릴 자금력과 정보력이 없고, 월급을 받으려면 일을 계속해야 되서 임장을 할 시간도 없다.

이런 개미들을 위한 주식시장에서 가장 널리 알려진 답이 하나 있다.

"우량주에 투자하라, 그리고 존버하라."

주식시장에서 개미가 호구이긴 하지만, 그래도 가진 것은 시간이므로 망하지 않을 우량주에 투자해서 존버하면 그래도 시장수익률 정도(운좋으면 좀더)는 먹을 수 있기 때문에 나온 말이다.

그렇다면 부동산시장에서도 그렇게 하는 것이 가장 개미에게는 우선은 알맞아 보인다.

즉, 우량주(입지좋은 곳의 신축아파트)를 사서 실거주하면서 존버하면 되는 것이다.

그런데 여기서 문제가 발생한다. 

주식은 한주씩도 살수 있는데 부동산은 하나가 너무 비싸다는 것이다.

특히 우량주라고 볼 수 있는 아파트는, 적어도 우리는 일단 살 수가 없다.

그래서 우리는 어떻게 해야할까

"가난한 삶이란, 말하자면 우리들 생활에 절박한 포즈 외엔 어떤 것도 허락하지 않는 삶이란 뜻이다" (양귀자, 모순에서)

위에서 본 것과 같이 부동산에서의 개미의 위치는 주식시장에서의 위치보다 더 낮은 곳에 있다.

최초 종잣돈이 없으면, 고수익을 포기한 가장 안전한 포지션조차도 취할 수가 없는 것이다.

그리고 불행하게도, 이 종잣돈이라는 것은 대부분 태어나면서 결정되니 이보다 더 서러운게 있을까 싶다.

결국, 우리는 두가지 중 하나를 강요받게 된다.

1) 종잣돈이 모일 때까지 전세살이

2) 리스크를 감수하고 잡주(후술한다)에 투자하기

우리는 용감해져야 한다

우연찮게 종잣돈이 있어서 안전한 선택을 할 수 있었거나, 전세살이 하면서 돈을 모을 생각을 했다면 역시 이글을 쓰지 않았을 것이다.

종잣돈이 부족한 개미들이 아직 사다리를 밟고 일어서는 것을 포기하지 않았다면(부동산으로)

우리는 용감해져야 한다.

주식시장에서 우량주 존버로는 시장수익률 정도지만, 잡주에 베팅하면 큰 수익(또는 큰 손실)을 얻을 수 있는 것처럼 우리도 부동산 시장에서의 잡주를 노려야 한다.

그래도 주식시장의 잡주보다는 그나마 나은게 있다.

적어도 휴지조각이 되지는 않으며, 하한가 수준의 급격한 하락도 어지간하면 없다.

그렇다면 부동산 시장에서의 잡주는 정확이 어떤 것일까?

입지가 좋은 신축 대단지 아파트 들이 우량한 상장주식이라고 한다면, 재건축을 앞둔 노후화된 아파트나 재개발지역 등은 비상장주식과 같은 포지션이라고 볼 수 있으며, 그 중에서도 다가구주택이나 빌라등은 그야말로 잡주라고 볼 수 있다.

우리는 이런 곳에 투자해야만 한다. 용감해져야 한다.

나의 블로그, 부동산 카테고리의 목적

용감한 행동을 하려면 준비를 많이해야 한다.

우리는 실패할 기회도 없을 수 있기 때문이다.

블로그를 하면서 부동산 카테고리를 만든 이유는 용감해지기 위해서이다.

- 아파트에 가야겠다고 결심했다.

최근 학군등에 대한 고민으로 향후 최소 10여년을 살만한 "아파트"를 서치해보고 있다.

평생을 아파트에서 살아본 적이 없었고, 

아파트가 별로 좋은 주거 형태라고 생각도 해본적이 없었으나, 

애를 키우다보니 장사가 없다. 대한민국에 최적화된 구조에 내가 맞춰가게 된다. 

우리나라에서는 아파트에서 키우는게 여러가치 측면(정보, 네트워크, 위치 등등)에서 좋을 수 밖에 없다.

그리고 아파트에 대한 부정적인 생각은, 신축아파트들을 검색해보고 조금씩 달라지고 있으며,

개인적으로는 게으른 성격으로 살만한 곳이 아파트만한 곳이 없겠다는... 생각..이 아닌 확신도 들고 있다.

수영장을 비롯한 각종 커뮤니티시설들을 보면 도저히..  끌리지 않을 수가 없다. 

오직 가격만이 문제다.

- 언제 어떻게 가야할까

일단 내가 가고 싶은 아파트는 비싸다.

어릴때 기억이 떠오른다.

내가 100% 갖고 싶었던 옷들은 항상 내가 영혼까지 끌어모은 것보다 조금 더 비쌌다.

아파트도 그러하다.

그런데 옷은 몇만원이지만 아파트는 몇 억이 그러하다.

보통은, 이런 상황에서 "적당히" 마음에 드는 걸로 구매행위를 하면, 사고나서도 후회되고 자꾸 사지 못했던 그 물건이 떠올랐던 거 같다.

그래서 어중간한 선택은 하지 않으려고 한다. 

언제, 어떻게 가야할지가 몹시 중요해졌다.

- 아파트 가격은 계속 오를려나?

우리나라는 땅덩어리가 몹시 작고, 지역간 불균형한 발전이 지속되어 왔기 때문에 부동산 시장은 몹시 치열하다.

때문에 전국민적인 관심이 많고, 문제도 많다.

지금 시점은 오버슈팅 후 거래절벽 비슷한 것이 와서 조정중인 장세이다.

앞으로 어떻게 될지는 잘 모르겠다.

하지만 두가지 사실이 분명하기 때문에 나는 괜찮을 것 같다.

> 투자보다는 실거주 목적이 더(훨씬) 크다.

> 내가 가고 싶은 아파트는 떨어질리가 없다.(그래서 비싸지만)

- 포석은 깔려있다.

다행히도, 최근에 했던 아파트가 아닌 부동산투자가 잘되어서 유동성은 부족하지만 여력이 좀 있다.

덕분에 부동산이 떨어지든 오르든 청약과 구축 매수 모두를 시도해 볼 수 있는 방안을 고려하고 있다.

- " 임장 " 이라는 용어가 있다.

검색하다가 들어가게된 네X버의 부동산 카페(나중에 또 언급할 일이 있을지 모르겠지만 재미있는 까페이다.)에서 본 용어 인데, 

사전적 의미는 "어떤 일이나 문제가 일어난 현장에 나옴" 이라는 뜻이고

그냥 직관적으로는 현장답사 정도로 생각하면 된다.

최근 나름의 후보지로 물색해 두었던 몇 군데 아파트 소재지에 "임장"을 갔다.

1) 방배 그랑자이 :

> 분양가는 높은데(시가 100%에 가까운 듯?) 초, 중학교 등교가 몹시 애매하다.

> 자녀가 고등학교 이상이거나 자금 여력 많으신 노부부 분들께 좀더 매력적이지 않을까 싶다.

> 물론 그래도 미분양은 발생하지 않을 듯하다.

2) 이수 프루지오 더 프레티움 : 

> 부동산 카페에서도 분양가로 논란이 많다. 평당 3천정도에서 많이 위로 올라가면 매력이 없을 거 같다.

> 입지는 전체적으로 좋아보인다. 강남은 부담스러우나 적당한 학군과 입지가 필요한 중산층정도에게 매력적일 듯하다.

> 삐딱하게 바라보면, 동작구에서 서초구 방배동을 바라보는 듯한 시선이 될거 같다는 생각이 들고, 어중간할 수도 있겠다는 생각이 든다.   

3) 반포 아크로 리버파크 :  

> 일단 "아크로"고 "리버"다.  직X 앱에 올라온 평대로, 돈있으면 안갈 이유가 없어 보인다.  

> 타이밍이 묘하다. 전세가격이 너무 낮아서 이유를 찾아보았다니 향후 몇년간은 공사장으로 둘러쌓일 예정이다. 생각하기에 따라 타이밍이 좋을 수도, 나쁠 수도 있으나, 내가 집주인이라면 절대로 호가를 내리지 않을거다. 

> 진짜 비싸다.  생각을 바꿔보면, 이렇게 비싸면 이정도는 당연히 좋아야 하는거 아닌가? 하는 생각도 들고, 지금 올라가고 있는 원베일리 같은데는 이거보다 더 비싸겠지? 하는 생각도 든다.

* 주로 M&A과정에서 빈번하게 수행되는 Due Diligence(DD) 에 대해서 정리해보려고 합니다.

<들어가기 전에...>

- DD의 경우 보통 "실사"라는 명칭으로 많이 불리우며, DD라는 용어자체를 들어보신 분들이 별로 없을 것이라고 생각됩니다. 그리고 보통 "실사(실물조사)"고 하면, 자산부채에 대한 실사정도로 생각하시는 분들이 많은데, 실제로는 그렇지 않고 손익항목을 비롯한 실사대상에 대한 다양한 분야에 걸쳐서 이루어집니다.

- DD는 결국 쉽게 이야기해서, 합병등 여러가지 목적으로 특정 대상에 대한 다양한 정보가 필요한 사람들에게 실사대상이 어떤 모습을 하고 있는지를 파악하는 것입니다.

- DD를 통하여 정보이용자들은 실사대상에 대한 전반적인 정보를 획득하고, 미래를 추정해보며, 미처 파악하지 못하고 넘어갈 부분에 대해서도 주의를 기울일 수 있게 됩니다.

< 세부내용 >

1. DD란?

지분 또는 자본구조의 중대한 변화를 일으킬 수 있는 Transaction과 관련하여 대상기업에 대한 재무, 영업, 법률, 환경, 인적자원, IT 활동에 대해 조사하는 업무를 말합니다.

<Due Diligence 의 어원>

US Securities Act of 1933 에서 기원. 증권 브로커가 증권 구매시 투자자에게 중요한 정보의 부정확한 공시로 인해 소송을 당할 경우 Due Diligence 를 했다는 방어를 할 수 있게 한 부분을 포함한 법률로서, Due Diligence 를 했다는 것은 제공된 정보 하에서 대상회사에 대해 조사를 하고 중요한 발견사항을 투자자에게 보고하였으며, 조사과정에서 제공되지 않은 부분에 대해서는 책임이 없음을 의미함. 현재는 증권거래뿐 아니라 M&A 등에서 사용.

2. DD의 종류

- 업무 분야별 -

- 수행주체별 -

3. DD Process

일반적인 Due Diligence 의 절차는 다음과 같습니다.

계약체결 > 회사 및 산업에 대한 이해 > Deal 목적 및 일정 파악 > Valuation 방법 파악 > 자료파악 및 요청 > 업무분장 및 세부계획 수립 > Fact Finding > 분석적 검토 및 해석

4. Valuation 과의 연계

DD는 주로 과거를 보며, Valuation 은 미래를 봅니다.

여기서 미래는 알 수 없는 것이므로, 신뢰성있는 추정이 필요한데,

신뢰성있는 추정을 위해서는 지난 과거에 대한 분석이 중요합니다.

즉, 결국에는 DD를 통하여 정확한 과거정보를 뽑아내어

이를 통하여 Valuation 과정을 거치는 것이 정확한 실사대상의 가치를 알 수 있는 것입니다.

조금더 자세히 보면,

DD를 통하여 실사대상의 과거 재무제표로부터

미래 숫자를 추정하기 위한 조정된 숫자를 산출하게 되는데, 

주로 비경상적인 요인 등을 제거하고 비관련항목등을 제거하여

실제 정상적인 영업활동범위에서 그간 얼만큼의 성과를 달성해 왔는지 산출하게 됩니다.

보통 이를 일컫어 "이익 또는 순자산의 의 질"이라고도 합니다.

(Quality of earnings, Quality of net asset)

TBD